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コラム

不動産価格の価格の決まり方、購入のタイミング

消費税増税も控える中、不動産購入を考えている方も多くいらっしゃるかと思います。

そんな中、そもそも不動産価格はどのように決定しているかご存知でしょうか?

 

新築の場合

□戸建

戸建ての場合は、分かりやすく土地の価格、建物の建築コスト、設計料などを合計した金額が不動産価格となります。

 

□マンションの場合

新築マンションの価格は「原価積み上げ方式」で決定します。

マンション建設にかかった「土地代」「建設費用」「広告宣伝費」を計算し、これにデベロッパーの利益を上乗せして、マンション全体の総販売価格が決まります。

個々の部屋の価格は、広さや間取り、階数・方角・位置条件によって調整されています。

また、マンションは「ブランド価値」に価格が左右され、大手デベロッパーの販売するマンションは相場より割高ですが、人気があり売れ行きも好調なため、ブランド価値のあるマンションは値下がりしにくいといいわれています。

 

中古の場合

戸建もマンションも価格は全て売主が決定します。

しかし、高く売却したいと考える売主が相場よりも高い価格設定をすれば売却することが困難となります。そのため、一般的には不動産会社へ査定を依頼し、ご自身のローン残高の状況と照らし合わせて価格を決定することが殆どです。

査定評価は、土地の公示価格等を加味して算出されていますが、ほとんどの場合は、市場の相場価格(取引事例)によって算出されています。つまり、現在の不動産市場の相場が基準として取引されることが多いため、購入当初よりも価格が上がることもあれば、大きく下がっていることもあります。

 

では、その市場の相場価格はどのような要因で増減するのでしょうか…

 

不動産価格を左右する要因は3つあると言われています。

□一つ目、一般的要因

世界情勢も含めた、政治、経済の状態や、法制度、人口動態や社会動態、気候等、国全体の不動産に共通する要因です。

 

□二つ目、地域要因

都道府県や市区町村等地方自治体単位で制定される条例や要綱、都市計画や交通整備計画等、その不動産があるエリアにおける特定の事情に起因する要因です。

同じ自治体内でも、住宅が集積している住宅地域、商業施設が集積している商業地域、工場や倉庫が集積している工業地域によって、同じ要因でも価格に影響を与える度合いが異なるものもあります。

 

□三つ目、個別的要因

都道府県や市区町村等地方自治体単位で制定される条例や要綱、都市計画や交通整備計画等、その不動産特有の要因です。

土地だけの要因、建物だけの要因、土地と建物一体としての要因がありますが、更地ではなく、土地と建物一体の場合には、建物の種類(一戸建なのかマンションなのか、住宅なのか店舗なのか事務所なのかなど)によって要因や価格に与える影響の度合いが異なります。

 

このような要因をもとに市場価格は変動していきます。

 

 

随時変動していく中で、どのタイミングで購入すればいいの?という疑問が生まれます。

その答えは一つ!

欲しいと決めた時、気に入った物件を見つけた時、が購入のタイミングとなります。

高額な商品だからこそ、良く考えたくなる気持ちは分かります。しかし、本当の不動産の価値はあなたの目的を達成することで決まります。住まい用、投資用、セカンドハウス用、目的は様々ですが、自分が欲しいと思った時に購入することをおススメいたします。

 

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