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コラム

東京の不動産市場の現状

今回は東京都の不動産市場の現状について紹介していきます。

現在、不動産の売却を考えている、もしくは購入を考えている方にとって、不動産市場がどうなっているかは気になる部分だと思います。

 

その中でも2019年頃から不動産価格に大きく影響を与えると言われている、2019年問題が近頃は話題になっています。

皆様は2019年問題をご存知でしょうか?

これは2019年をピークに日本の世帯総数が減少し始める(国立社会保障・人口問題研究所が2013年1月に発表)事により、不動産の空室が増え、不動産価格が下落するという問題です。

これだけではなく、2013年に東京オリンピックの開催が発表され、外国人投資家による不動産の爆買いが起こりましたが、それからちょうど5年経つのが2019年になります。

不動産を売る時には譲渡所得という税金がかかりますが、これが5年以内は39%、5年を超える物は20%なので、2019年に外国人投資家による、不動産の一斉売買が起こる可能性もあります。

様々な要因から、2019年頃から不動産価格が大きく変動すると言われています。

もちろん、立地・建物・デザイン等の要素で、下がらない物件もあるとは考えられますが、2013年から上昇していた不動産価格に何かしらの影響は与えられると思います。

では、東京オリンピックがあり、大きな影響を受けそうな東京都の不動産市場の現状はどうなっているでしょうか。

完成在庫が溢れている?

今までの常識では、マンションは完成する前から販売を開始し、完成する時には完売しているという事が多かったのですが、東京都で住居人気エリアの世田谷区ですら、完成しても売れ残っているという現状があります。

また、不動産研究所が発表している、完成在庫数を見てみると、年々完成在庫数が増えている事も分かります。

最新の2019年1月の在庫数は3908戸も売れ残っている状況です。(下記URL参照)

https://www.fudousankeizai.co.jp/mansion

これは不動産価格の高騰が要因と考えられていますが、売れ残ってしまった完成物件は今後、値引きをしてでも売らなければならない状況になり、そうなると不動産の相場は下がる事が容易に予想できます。

そもそも、現在の東京都での不動産価格は上昇のピークとも言える金額になっています。

リーマンショックが起きた翌年の2009年と比べると5,000万円で売られていた物件が、7,000万円で売られているからです。

東京オリンピックの発表から、投資家達による購入が多かった事も事実ですが、今は価格の高騰により、投資家達も手を引き、住居にしようと考えるサラリーマンでは手の届かない金額になった事により、売れ残りが目立ってきています。

 

今は購入しない方がいい?

では、今は東京の物件は購入しない方が良いのかというと、全部がそうとも限りません。

投資として購入するのであれば、価格が下がっている時に購入するのがベターですが、一生住み続けるのであれば、翌年に価格が暴落したとしても家計がマイナスになることはありません。

もし住み替えで別の物件を購入する事になっても、同じようにその物件も価格は下がっているからです。

問題は、ローンが残っている状態で、売らなければならない状況に陥った時です。

この場合は売却金額で残金を払えない可能性があり、ローンが残っていると、次の住居を購入できない可能性があるという事を頭の片隅に入れて、ご検討する事をおすすめ致します。

投資目的で東京の物件を購入しようと考えるならば、今ではないのかもしれません。

 

まとめ

今回は東京都の不動産市場の状況を紹介させて頂きましたが、東京の不動産を2009年に購入した方は、当時より資産価値は上がっています。

投資は下がっている時に買い、上がった時に売る、これがマストだと言えます。

不動産投資は株式投資やFX投資のように1分1秒を争うものではない為、今注目されている県、今後栄えそうな県を調べてみるのも良いかもしれません。

不動産の価格の決まり方は2018年11月16日のコラムにて、ご紹介しておりますので、参考にしてみて下さい。

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