実は怖い投資用中古マンション　～設備編～

東京オリンピックを控え、盛り上がっている日本の不動産投資ですが、『年金2,000万円問題』なども相まって、更なる注目を浴びています。

そんな中、中古マンション投資は、

・新築マンションに比べ安く、初期費用も軽減される

・新築マンションに比べ、高利回りを期待できる

・入居者募集の手間なく、すぐに家賃を回収できる

など、わかりやすいメリットが多い事から、活性化の一翼を担っています。

しかし、中古マンション投資には、多くの注意点があるのも事実です。

それを知らないが故に大きな損失に繋がってしまったというお話もございます。

どのような点を注意しなければならないかを今回は紹介していこうと思います。

具体的にどのような設備の問題が起こってくるのか？

建物は年月が経てば経つほど老朽化が進みます。それにより、設備の劣化や腐蝕で様々なトラブルが起こるので、購入前に確認しておきたいポイントがいくつかあります。

・給湯器

まずは、賃貸物件では必須の設備である給湯器です。給湯器の寿命は一般的に約10年といわれています。しかし、10年を超えていても、お湯が出ない等の症状が出なければ使い続ける方が多いのではないでしょうか。10年、15年と使い続けた給湯器は、いざ故障して修理をしようと思っても、交換する部品がメーカーで用意できなくなっていたり、取り寄せるのに時間がかかってしまう、というようなことが起こる可能性があります。また、交換する場合には給湯器代と工事費を含めてだいたい10万円以上と、高額になります。備え付けの給湯器を確認し、交換時期に高額な出費があることを把握しておきましょう。

給湯器の故障は、入居者の生活に支障をきたす可能性が高くクレームにも繋がりやすいので、故障前の早めの交換をオススメします。

・エアコン

エアコンの交換時期はだいたい10年～13年といわれています。エアコンは普段の掃除等の使用状況でも大きく左右されるので、退去ごとにしっかりメンテナンスを行なうことで少しは長持ちさせることができます。こちらも真夏や真冬に故障をしてしまうと入居者に大きな迷惑となるので、耐用年数を確認して早めの交換を心掛けましょう。

・水回り

設備の修繕のなかでも特に高額な費用がかかってしまうのが配管のメンテナンス費用です。だいたいの物件がメーターボックスから部屋の床下までの配管はオーナー負担となります。一般的に築15年～20年程で配管内部が錆びてしまいます。メンテナンスの方法としては、給排水管に高速で気流を流して配管内部の錆を落とす方法があります。このようなメンテナンスを行っていないと、約30年程で室内の床材をはがして交換する必要がでてくる可能性があります。

配管は、コンクリート内部の見えない部分で老朽化が進むので、知らないうちに排管が破裂してしまい、水漏れが起こってから気付くということもあります。

上記の注意点をどうやって確認するの？？またできるのか？

結論は、完璧に確認することは不可能です。

理由は、

・そもそも入居者がいる（家賃は取れるが）ので、内部を見れない

・現在空室で内見できても、フローリング下や、配管など目に見えない部分もある

・修繕履歴が明確に提示されても、それが適正なのかわからない

からです。

ではどうすればいいのか？

入居者がいるから内部を見れない、という問題は空室のお部屋を選ぶことによって解決できます。購入後すぐに家賃収入を得られる等のメリットは無くなってしまいますが、お部屋の内部の設備等を実際に見て確認をすることができるので、長い目で見たときに安心して投資ができるかと思います。

また、目に見えない部分や修繕履歴が適正なのかどうかは、建物に精通した専門家やプロに相談したり実際に見てもらうことにより、第三者的な立場からより正しい判断ができるのではないでしょうか。

これらの方法で、予測のできない設備トラブルに遭うリスクは軽減されるのではないかと思います。

まとめ

新築・築浅物件と中古物件、空室と入居中、などそれぞれのメリット・デメリットがあります。それらを理解したうえで、ご自身に合ったできるだけリスクの少ない物件を選ぶことが、投資で失敗しない為の重要なポイントです。