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コラム

不動産投資っていつからはじまったの?

近年のサラリーマンによる投資傾向の増加もあり、人々に身近に感じられるようになった「不動産投資」ですが、歴史の浅いビジネスと思われる方も多いかもしれません。実はそのような事はなく、不動産投資の歴史は非常に長いものになりますので改めてご紹介してみようと思います。

 

不動産業の原型は江戸時代に確立されていた!

 

日本での不動産業の始まりは、江戸時代の庶民が暮らしていた複数の世帯が連なる「長屋」であったとされています。現代でいうシェアハウスのようなものです。もともと土地を所有していたのは貴族や武士でしたが、江戸時代に入り武士の力が弱まった時、これを商人が買い占めるようになりました。そして庶民の住居を建設し、貸し出すという事業を始めるようになったのです。

この頃から、今のような土地の賃貸や売買のシステムは確立されており、不動産の所有権はある程度安定した権利になっていたと思われます。因みにこの頃の家賃は1か月分を1日の労働で支払えるほどだったと言われています。

 

専業の不動産業者は明治に登場!

 

不動産という言葉が使われるようになったのは明治3年とされています。そして、土地建物を財産として認める法律が整備されたことで売買は増加していきました。

江戸時代では、個人間で売買や賃貸業が行われ、町の有力者達が賃貸管理や仲介を任されており、不動産を担保に金貸しをしていた個人の金融業者も、不動産との結びつきをだんだん強くしていきました。こうした人たちの不動産業はあくまで副業でしたが、これらの人たちの中から不動産業を生業とする人が出てきたのです。

そうして明治中期以降には不動産業の看板を掲げる業者が登場しました。この時に、今の住宅ローンの原型となる「割賊販売方式」で不動産売買を開始した「東京建物」も誕生しました。

 

 

昭和期に宅建業法設立

 

明治末期から大正時代にかけて、それまで住宅の主とされていた戸建てまたは長屋だけでなくアパートやマンションのような重層集合住宅が登場します。

そして昭和時代に入り、昭和20年の第二次大戦により、所要な都市は空爆などで約420万戸の深刻な住宅不足に陥りました。終戦の翌年には不動産仲介業などが一部再開されますが、不動産業者に対する規制法が存在しなかった為、悪質な業者が増加しトラブルが多発しました。これを受け昭和27年に、宅地建物取引業法が成立しました。

そして、住宅供給が安定に向かう中、戦後の応急的な貸家とは異なる集合住宅として、高級感を前面に押し出したマンションも登場しはじめました。そして、昭和37年には「建物の区分所有等に関する法律」が制定され、高層マンションにおける区分所有権の明確化、共有部分の権利などに関する規定が定められました。

 

 

サラリーマンによる不動産投資が始まる

 

昭和50年代になると、生活様式の多様化、就学や転勤による単身世帯の増加が進み、ワンルームマンションの需要が旺盛になり、賃貸建物を専門に扱う不動産事業者も誕生しました。そして、マンション一戸あたりの単価が安くなったことや、賃貸経営が安定した事業であることが世間に広く認知されるようになったこと、優秀な賃貸管理会社が増加してきたことなど様々なことが重なり、かつては地主による土地活用の手段であった不動産投資がサラリーマンなどの個人に普及し始めました。

そして、昭和60年代以降になると、「家賃保証制度」や「一括借り上げ制度」というような、オーナーの空室リスクを軽減する仕組みを採用する建設業者も現れるようになりました。

 

 

サラリーマン不動産投資家ブームの到来

 

平成に入り「平成バブル」といわれる時期、株式や不動産価格は猛烈なペースで上昇します。銀行は不動産への融資を加速させ、個人の間でも不動産投資が活発化していきます。当時の不動産投資による利益は家賃収入などのインカムゲインではなく、売却益によるキャピタルゲインが主でした。地価の高騰は一般家庭にも影を落とし、土地を持つ者と持たざる者との格差が広がったり、強引な地上げ屋が社会問題となり、政府は不動産向け融資の引き締めに動きました。それにより、平成3年をピークに地価は一気に下落し、バブルの崩壊へとつながりました。

これにより、不動産へ積極的に融資していた銀行は、貸出企業の倒産や担保不動産の暴落により、巨額の不良債権を抱えることになります。この不良債権の処理に目処が立つのはおよそ10年後の平成13年頃です。平成15年前後には日本の不動産価格は底値近くまで下落します。そこへ外資系を中心とした不動産ファンドが日本の不動産へ次々と投資をしたことで、都市部の不動産価格は再び上昇していきました。

その後平成20年にリーマンショックが起こります。世界的な不況へ陥り、日本の景気も低迷へと向かいます。そんな中、平成24年に第二次安倍内閣が誕生し「アベノミクス」が打ち出されました。平成28年にはマイナス金利が導入され、民間の銀行に対して企業や個人への貸付を積極的に行うよう促すことで、経済の活性化を図りました。そして同じ頃に全国の金融機関、特に地銀では不動産投資家へのアパートローンに力を入れるようになります。こういった背景のもと、多くのサラリーマンが不動産投資に参入し始めるようになったのでした。

 

 

最後に

 

このように、江戸時代からの歴史を振り返って見てみると、建物や住居の在り方というのは変化してきていますが、不動産業の仕組みとしては大きく変わっていないことが分かります。しかし、土地や権力を持っている人しか不動産を活用して利益や収入を得ることができなかった長い時代から、この数十年の間に不動産投資を取り巻く環境は大きく変わりました。不動産投資が身近になった今、「かぼちゃの馬車」事件やそれにより明るみになったスルガ銀行の不正融資など、新たな問題が発生しています。時代や環境により大きく左右される不動産投資、しっかりと今の時代の状況を把握して慎重な判断をすることが大切であると言えます。

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