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コラム

都市圏は空家だらけ

総務省統計局では、5年ごとに住宅、土地の統計調査を公表しているのですが、その統計調査によると、実は全国の空家は増加の一方で、平成25年10月1日時点で国の住宅数は6,063万戸あり、そのうち空家は820万戸あります。

5年前と比べると63万戸増加で約8.3%も上昇、空家率は13.5%になり、共に過去最高を達成しています。

この空家率は人口が多くなると増えますが、大都市の空家数を確認してみましょう。

 

東京都  817,100

神奈川県 486,700

愛知県  422,000

大阪府  678,000

※平成25年住宅土地統計調査

 

全体が6,063万戸に対し、大都市圏の空家は約240万戸ですので、大都市圏だけでも、全体の約30%も占めていることが分かります。

実は、空家にもいくつか種類があります!

 

空家種類 二次的住宅(常時住んでいないけど)

賃貸用住宅(貸したいのに借りてがいない)

売却用宅地(売りたいのに買い手がいない)

その他(用途がなくて使われていない)

があります。

今、特に問題になっているのは「その他」に当たる、用途がなくて使われていない空家です。

 

住宅数の増加や、核家族化、それに住宅がない土地では固定資産税が最大4.2倍に増えてしまうこと、解体のために費用を要する点です。

つまり、お金を使って解体したのに税金が上がるので、使っていなくても解体しようと考える人が少ないのは道理でしょう。

このように空家が年々増え続けている中、問題を解決すべく「ハイクオリティ」で「ローコスト」な再生物件を投資家に提案する、「リノベーション不動産投資」が好調だそうです。この新ブランドは、いかに生まれたのか、どういった内容なのでしょうか?

 

品質保証付き中古物件

このブランドが本格的に立ち上がったのは、2017年10月だが、それ以前から某会社が販売してきた300棟以上の物件があり、ブランドの中古不動産市場における実績は抜群。

今後は250棟以上認定し、関東での展開をさらに強化していく計画です。

新ブランド好調の原動力は、リノベーションした中古物件の質を担保する「品質保証制度」にあります。ここ数年は新築物件を中心とした不動産投資ブームとは一線を画し、中古住宅市場に特化したサービスで、不動産投資家の「総取り」を狙っていく勢いです。

やはり投資家の多くは、利回りの高さ、コストパフォーマンスの高さえお重要視しているという結果が読み取れます。

 

しかし、リノベーション投資にも当然デメリットがあります。どんな入居者が付いているのか分からない物件の外観だけでは、どんな欠陥があるか分からない、将来的に発生する修繕費が想定しにくいといった「予想できない不安」が付きまとうのが、これまでのリノベーション投資の問題でした。

実際に中古物件を売りっぱなしの業者は多く、致命的な瑕疵や法律面での問題、住民トラブルなどが後から発覚し、金銭的負担はもちろん、心身共に「大きな負担」を強いられる投資家は後を絶たないそうです。

しかし、新ブランドは「安心の見える化」を行い、お客様の信頼を得ているそうです。

このブランドでは1級建築士2人で、2日かけて検査を行い、その上で修繕に入っていく。

そして、リノベーションを行い、しばらく管理を行ってから販売する。旧来のリノベーション投資にありがちだった、不透明の払拭をミッションに「安心の見える化」したのが新ブランドです。

 

リノベーションが日本を救う!?

前文でお話ししている、中古不動産の活性化「リノベーション投資」が、日本の空家問題の解決につながるかもしれません。

日本の不動産業界では、新築が好かれる傾向にありますが、こういった新ブランドのような「安心できる中古物件」が増え続けることにより、空家問題の大きな原因である供給過多が抑制され、新築ではなくとも管理やメンテナンスの行き届いた物件の魅力が認識されていき、空家問題の解決につながるかもしれません。

 

日本の空家問題に対する切り札として注目を集めるリノベーション投資。

投資家にとっても、空家問題を抱える不動産業界としても、目が離せなくなりそうです。

 

 

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