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コラム

経営するならアパート?マンション??

 

自分の老後や相続税対策の為などに、投資や資産運用として不動産投資をお考えの方もいらっしゃるかと思います。不動産投資と言っても、アパート経営とマンション経営(区分マンション)では様々な面で違いがあります。

そこで今回は、「経営するならアパート?マンション??」を支出と収入の面で比較しながらお話ししたいと思います。

 

 

■支出

購入時

アパート経営とマンション経営(区分マンション)では初期費用が大きく異なります。

 

価格

アパートの場合は基本1棟を所有して経営するので、土地・建物併せて購入しなければならないので価格は大きくなります。だいたい6戸~8戸の物件が多く、価格はエリアにより変動するので5千万円から1億円ぐらいです。それに比べ、マンションの区分ワンルームの場合は、一部屋分なのでだいたい1千万円~3千万円ぐらいの幅です。

 

登記費用

5千万円のアパートの場合は約10万円~60万円です。

マンションの場合は物件本体価格の1~1.5%が目安となるので、約10万円~30万円程になります。

 

印紙代

アパートもマンションも1万~1万5千円程です。

 

火災保険料

アパートでは10年間で約30~50万円、マンションでは10年間で約10万円です。

 

仲介手数料

これはどちらも基本的に、物件価格の3%+6万円+消費税以内です。5千万のアパートだと約170万円、1千万円のマンションだと約40万円が上限です。

 

不動産取得税

5千万円のアパートの場合約40~70万円、マンションの場合10万円~15万円程です。

 

おおよそこのような初期費用がかかってきます。建物価格が大きく違うので不動産購入時にかかる諸費用にも大きな差がでてくるので、初期費用はアパートの方が多くなります。

 

 

ランニングコスト

次に、運用時にかかるランニングコストを考えてみましょう。

 

修繕費

不動産経営をするにあたって、必ずかかる費用が修繕費です。

そもそもアパートとマンションでは構造が異なり、アパートは木造や軽量鉄骨造で建造されている2、3階建ての建物です。一方マンションは、鉄筋コンクリートや鉄筋鉄骨コンクリートなどで建造されている4階建て以上の建物です。その為、アパートの方がマンションよりも簡単な構造であるので、一回の修繕費やメンテナンス費用はマンションに比べて低価格で済みます。

しかし、アパートは共用部分が外に露出していたり、素材が簡素であるので劣化が早く、法定耐用年数もマンションが47年なのに対し、アパートは19年~34年と短いです。従って、年数が経つにつれて修繕にかかる回数も増えて手間も多くかかります。さらに、耐震性や耐火性もマンションに比べて劣るので、火事や災害時には大きな損害に繋がりやすいです。

 

一方で耐久性のあるマンションですが、エレベーターなど共有部分の修繕には多額の費用がかかることが多いです。しかし区分マンションの場合、修繕積立金といってマンション共有部の修繕の為に各部屋のオーナーが毎月数千円程を管理組合に支払います。修繕が必要になれば管理組合がその費用を使用して実施するので、急に大きな出費が必要になることも、修繕の手配をする手間もありません。

 

管理費

区分マンションを購入するとかかる管理費ですが、こちらも専有面積に応じて各オーナーが管理組合に毎月支払うものです。ここからマンションの共有部分の電気代や清掃費用などに充てられています。

アパート経営の場合、管理費として毎月支払うことはないですが、このような管理を自身でするか、どこかに委託しなければならないので、それに要する費用がかかってきます。

 

固定資産税

不動産を所有している人に毎年課される税金ですが、アパートではだいたい15~30万円、区分マンションでは6~9万円程です。

 

■収入

空室率

不動産投資をする上で大事なのが家賃収入です。しかし、入居者がいないと家賃収入は得られません。そこで、空室のリスクを比較してみます。

 

それぞれの空室率を比べてみると、マンションの空室率は約10%で、アパートの空室率は約30%というデータがでています。

その理由として、アパートとマンションでは基本的にマンションの方が都心部や駅から近い場所に建てられる傾向があります。反対に、アパートは駅から徒歩10分~20分程の少し離れた居住エリアに建てられることが多いです。

これは、駅周辺などの好立地な場所は土地代が高いので、利益を得られないからです。

やはり交通の便が良い方が入居者は付きやすく、空室のリスクは減ります。

 

そして、もう一つはセキュリティ面です。

マンションには、オートロックや監視カメラなどのセキュリティ設備が充実しているので、一人暮らしの女性などには重要視される点でもあります。

 

これらのことから空室率はマンションの方が低くなっていると考えられます。

しかし空室率は低いといっても、区分マンション1部屋所有の場合、そのお部屋が空室になってしまうとその間収入は0円です。しかし修繕積立金などは空室でも支払わなければならないので、利益はマイナスになってしまいます。

一方アパート経営だと、どこか一部屋が空室になってしまっても他のお部屋でカバーすることができます。しかし、近くに大学などの施設があるようなところでは、その施設が移転等で無くなってしまった時に一斉に入居者が出ていってしまい、大きなダメージを受けてしまうということもあります。

 

賃料値下げ

空室が続いたり、経年劣化により建物の老朽化が進むと、やはり購入時のままの賃料というわけにはいかず、賃料の値下げを余儀なくされます。

賃料が下がりにくいのは、やはり駅近など交通の便が良いところとされています。

さらに前述したとおり、アパートの構造だと、建物の老朽化を目で見ても感じやすくなってしまいます。

家賃が数千円下がってしまうことで、その後何年間と長い目でみるととても大きな損失に繋がってしまいます。

 

 

■まとめ

これらのことから、アパート経営とマンション経営にはそれぞれのメリット・デメリットがあります。

不動産投資は基本的に長期間に渡って行うものなので、安定した経営をしようと思うと、やはりアパート経営のほうが多くのリスクを伴うのではないかと思います。

また、アパート経営は部屋数が多い分収入も多いですが、そもそも初期費用が多くかかる難点と、ランニングコストが多いのでリスクに対応できる資金力が必要です。税務上の耐久年数が短いゆえ、償却も多いというメリットはありますが、それが必要かもよくご検討下さい。

当社としては、アパート経営を選択する最低限のラインとしては、土地を持っていて活用したい方で、1年間の収入がなくても経済的に余裕のある方である必要があるとお伝えしています。

もちろん、アパート経営で成功している例も多数あるので、10年後、20年後を見据えたうえで、自分の目的や立場に合った投資方法を選ぶことが大事だと思います。

 

 

 

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