2021.07.15

最近話題のリノベーション投資

そもそもリフォームとリノベーションの違いは？

「リノベーション」という言葉は最近よく聞くようになりましたが、「リフォーム」と混合して使っている人もいるのではないでしょうか？実際この二つは目的が全く違うものになります。

一般的に「リフォーム」とは、老朽化した建物を新築の状態に戻すことを言います。マンションやアパートの場合には、入居者が退去した後、その入居者の住む前の状態に戻すことを指す場合もあります。

英語の「reform」は「悪い状態からの改良」を意味し、リフォームという言葉を使うときは、基本的に壊れていたり、汚れていたり、老朽化したりしている部分を綺麗にしたり、新しくすることを指します。

「マイナスの状態のものをゼロの状態に戻す」という意味合いとして使われることが多いです。

リフォームの修繕工事は、以下のような事例があげられます。

・汚れた壁紙や襖を張り替える

・カビやひび割れのあるキッチンやユニットバスなどの設備を入れ替える

一方、「リノベーション」とは、既存の建物に大規模な工事を行うことで、性能を新築の状態よりも向上させたり、価値を高めたりすることをいいます。

英語の「renovation」は「革新、刷新、修復」を意味していて、リフォームがマイナスの状態のものをゼロの状態に戻すための回復という意味合いに対して、リノベーションはプラスアルファで新たな機能や価値を向上させることを表しています。

そのため、リノベーションは住まいの空間をよりデザイン性の高いものに改良したり、住環境を現代的なスタイルに合わせて間取りや内外装を変更することが含まれます。

具体的な事例は、以下のようなものです。

・部屋の一部分の仕切りを取り除いて空間を広くする

・壁紙や床の材質を張り替えてオシャレな雰囲気にする

では、リノベーション投資のメリットについてみていきましょう。

中古マンションは新築のものよりも先に建設されているため、立地条件に恵まれた物件が多くあります。それにより、築年数が数十年経っていても、入居者が絶えない人気物件も珍しくありません。投資物件において「好立地」であることは非常に大きなメリットであると言えます。

また、そのような好立地な物件を新築に比べて格段に安く手に入れることができるのも魅力です。リノベーションにかかる費用は、内容によって異なりますがフルリノベーションで「平米数×10万円」ほどが目安とされています。

ですので、これを取得費用に加えたとしても新築より大幅に安くすることができます。

ターゲットとなる入居者層に合わせてカスタマイズができるのも大きなメリットです。部屋の間取りを変更したり、浴室乾燥機などの新しい設備の取り付けも可能なので、よりターゲットを絞った戦略を立てることができます。

また、このように自由にカスタマイズできることによって、競合物件との差別化をすることができるので、より空室リスクを軽減することができるのではないでしょうか。

中古マンションの場合、建物によっては購入後、表面的には分からなかったダメージが見つかるケースもあります。

排水管の水漏れや柱のひびなどがあれば、リノベーション費用に加えて修繕費が必要になり、想定外の出費になる可能性があります。

思った以上に修繕費がかかってしまうと、コスト部分の計算違いが出てしまい、家賃想定額や費用などのシミュレーションと差が出てきてしまうことがあります。

理想のお部屋へリノベーションをしようとしても、建物の構造上どうしても取り除けない柱や梁があるなど、改修に制限がかかる場合があります。

また、中古マンションだからと言って物件全てを改修できるわけではなく、管理規約上出来ない工事もあることがあるので、事前に注意しなければなりません。

中古マンションをリノベーションして銀行融資を利用する場合、新築マンションに比べると融資が受けづらくなったり、借入条件が悪くなることがあります。

なぜなら、金融機関は不動産投資ローンの貸出条件を決定する際、物件の積算評価を参考にしています。この積算評価のうち、建物の評価額が中古マンションでは新築と比べて経過年数分低くなってしまうからです。

また、リノベーション費用は不動産投資ローンに充てることができない可能性もあり、取得費用とリノベーション費用を別々に借りることになることもあります。

リノベーション費用はリフォームローンとなり、不動産投資ローンより借入条件が厳しくなる傾向があります。

上記で述べたメリット・デメリットを考慮すると、リノベーション投資では物件を見極める目と、いかに安くリノベーションをしてセンスの良いデザインにできるかがポイントです。

さらに、立地のマーケティングもふまえたうえで判断しなければならないので、リノベーション投資は、比較的少ない元手で大きな利益を得られる不動産投資方法ではありますが、上記のようなことをきちんと見極められなければ無駄な投資に終わってしまう可能性が高いです。

より具体的に自分を信じて時間を費やせる人や、業者であれば成功につながる投資になるかもしれません。