知っておきたい法改正『契約不適合責任』とは
2020年4月1日の民法改正により、これまでの「瑕疵担保責任」が廃止され、新しく「契約不適合責任」が制定されました。
この「契約不適合責任」では、売買の目的物が契約の内容に適合しているかが問われ、買主側は適合しないことが分かった場合、売主側へ請求できる項目が増えました。
例えば対象不動産に問題があった場合、契約書に記載がなければ買主はその部分の補修を請求できるようになりました。買主は今までより分かりやすい契約の形となり、安心感をもって不動産を購入できるようになるでしょう。
では、具体的にどのように変化するか詳しくみていきましょう。
「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」の違い
今回の法改正で「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変わる理由として、
分かりやすい民法にする
隠れた瑕疵である必要がなくなる
買主の請求できる権利の増加
があげられます。
一つ目の「分かりやすい民法にする」というのは、そもそも「瑕疵」という字は読めない人も多く、日常では使わない言葉です。それを、もっと分かりやすい言葉に変えよう、という意味です。
二つ目にある「隠れた瑕疵である必要がなくなる」ということですが、そもそも「瑕疵」とは欠陥・不具合のことを言います。不動産取引においての意味は、購入段階では気付かずに、後に発見されるような欠陥や不具合のことを指します。よって、「隠れた瑕疵」とも言われているのです。
この隠れた瑕疵は、従来の民法では立証するのが難しいという問題がありました。そこで新民法では、買主は隠れた瑕疵に限らず債務不履行を追及できる権利を得ました。
分かりやすく言うと、新民法では契約書に「書かれていたかどうか」ということが重要になり、書かれていないことで不具合があった場合は様々な保証をしてもらえるようになっています。
例えば、売買契約内容に家の欠陥や不具合が記載してあり、それを買主が了承していれば、契約不適合責任を追及できません。逆に、買主がこの不具合について知っていたとしても、契約書に記載がなければ契約内容とは異なるものを売ったことになり、契約不適合ということになります。売買の目的物が「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」は、買主は売主に対して契約不適合責任を追及できるということです。
三つ目の「買主が請求できる権利」ですが、瑕疵担保責任では、買主が請求できる権利は「契約解除」と「損害賠償請求」の二つでした。
しかし、契約不適合責任において、売主が契約内容と異なるものを売却した場合、買主は「追完請求」「代金減額請求」「損害賠償請求」「契約解除」が出来るようになります。
買主の請求権利
①追完請求
問題のある部分を直すということです。もし雨漏りはないという契約をしていて実際雨漏りがあった場合、契約に不適合があった部分に対して補修請求が認められます。瑕疵担保責任では買主が不具合の存在を知っていたかどうかが争点になっていましたが、今後は契約書にその旨の記載がなればすぐに請求が可能です。また、売主が無過失でも買主は請求可能です。
②代金減額請求
不適合部分に対し追完請求ができない場合に行使できます。よって、まずは追完請求を行い、売主が補修しない場合や、補修不可能な場合に減額請求をすることになります。ただし、追完が不能、追完を拒絶する意思が明確、定期行為(特定の日までに履行しないと意味がない契約)で期限が過ぎている、いずれかの場合は催告をせずにいきなり代金減額請求が可能です。追完請求と同様、売主が無過失でも買主は請求可能です。
③損害賠償請求
瑕疵担保責任の損害賠償請求は信頼利益の範囲に限られているとされました。信頼利益とは、有効でない契約が有効に成立した誤信することで生じた損害(契約を結ぶためにかかった登記費用や調査費など)です。
しかし、契約不適合責任の損害賠償請求は履行利益までも含まれます。
履行利益とは、契約が完全に履行された場合に債権者が受ける利益(利用や転売などで生じたであろう利益)です。
契約不適合責任では、追完請求や代金減額請求と併せて損害賠償請求ができるようになるため、売主の責任は大きくなります。
④契約解除
「契約の目的が達成できないとき」つまり、家に住むことができないような状態に限られていた瑕疵担保責任とは異なり、契約不適合責任では、契約の目的が達成されたときでも解除が可能になります。
契約の内容に適合せず、契約の目的が達成できないことが明白な時に限り、無催告解除可能です。よって、補修が可能な多少の不具合では認められません。
なお、追完請求したものの売主が応じない場合は催告解除が行使できます。減額請求では買主が納得できないときなどでも、契約自体白紙にすることができます。
まとめ
契約不適合責任では、従来の「隠れた瑕疵」に限らず「契約内容に適合しないもの」という点が重要で、契約書にきちんと記載されているかがポイントになってきます。
今回の法改正で、今まで以上に売主の説明、表示の責任が明確になりました。それにより、不動産業者はよりお客様の為にあるべき形を示し、円滑な取引ができるようにしなければなりません。
