東京バブルの崩壊は近い？

東京オリンピック・パラリンピックが先日終了し、今回のオリンピックに向けて行われてきた大規模工事や不動産開発も一段落しました。

「東京オリンピックが終われば首都圏のマンション価格は下がる」というような噂もささやかれていましたが、新型コロナウイルス終息の兆しもいまだ見えない中で、これまで高騰を続けてきた東京の“不動産バブル”はどうなっていくのでしょうか？

 

 

オリンピックによる不動産市場への影響は？

 

もともとオリンピック開催によって期待できる経済効果の中で、不動産価格の上昇に関与すると言われていたものは、

①宿泊施設需要の増加

②観光客の増加

③経済全体の好景気による不動産価値上昇

④再開発などによるインフラ整備

などがありました。

 

しかし、新型コロナウイルスの蔓延という不測の事態により、宿泊施設需要や観光客は激減し、経済全体も好景気とは言えず、①~③による不動産価格の上昇効果はほぼなかったと考えられます。

 

④については、東京ではオリンピックに向け首都圏の再開発が進み、土地が高くなったことに加え、銅材や木材が高くなり仕入れ値が高騰しました。そのことから、事業主も採算を合わせる為に価格を安くすることが出来ずに販売価格が高騰しました。

そして、このように新築マンションの価格が高騰すると、中古マンションが人気となり、その結果中古マンションも価格が高騰する。というようなサイクルが起こり、東京全体のマンション価格が高騰したということが考えられます。

 

 

今後東京の不動産市場はどのように変化していくのか？

 

このように、東京の不動産価格の高騰の原因としてオリンピックが関係していることが分かりました。では、オリンピックが終了した今、これからどんどん不動産価格は下がっていくのでしょうか？

 

金利はしばらく低いままとなる

今回のオリンピックは、外国人観光客を受け入れず、無観客で開催されたことにより、オリンピックにより利益を得た企業が少ないと言えます。その為、オリンピックが終了したことによるマイナスの反動がそもそも少なく、景気への影響が低いと考えられます。

また、新型コロナウイルスの影響により、飲食業や観光業の経営が苦しくなっているような状況なので、しばらく金利が上がることはないと考えられます。不動産は金融機関からの融資を受けて購入することが多いので、金利が低いと不動産の成約件数は増加する傾向があります。

 

外国人投資家による不動産買収

東京の不動産は、日本の政治・経済・文化の中心であり魅力的な街であり、海外の不動産投資家にも人気の街です。

特に中国投資家からの人気が高く、コロナ前には日本の不動産の現地視察ツアーも多く実施されていました。コロナ禍となり、訪日は難しくなった状態でも、投資家たちの購買意欲は高いようです。中国人投資家からすると、中国の北京や上海などと比べて、東京や日本の大都市の不動産は価格が安いだけでなく、賃貸の利回りも高く「お買い得」なのです。

また、中国では、土地は国家のものであり、中国人民であろうと、中国本土の土地の私有や売買は認められていません。しかし、現時点では日本には外国人投資家の日本の不動産への投資を禁止したり制限する法律はないので、資金さえあれば外国人投資家であろうと誰でも日本の土地、森林、住宅、マンション、オフィスビル、工場、ゴルフコース、無人島など、自由に所有できるのです。

 

このように、金利が上がらないことや、外国人投資家からの不動産人気の点からみると、まだ東京の不動産バブルが崩壊する要素はあまりないと考えらえます。

 

コロナウイルスの影響

コロナ禍となり、働き方改革やリモートワーク推進によって、人々の生活も変化してきています。「都心に住む必要はないのではないか？」という考えから、都心よりも値段の安い郊外に家を買う人が増えているようです。

このままテレワークがますます浸透し、人々の住むエリアが郊外へどんどん広がっていくと、東京の不動産市場にも影響が出てくることは必須でしょう。

 

 

まとめ

2013年の「金融緩和」「オリンピック招致決定」をきっかけに始まったとされる東京の不動産バブル。オリンピック終了によってそのバブルは崩壊するという声も多くありましたが、その影響はほとんどないと考えられます。それよりも、新型コロナウイルスによる人々の生活や考え方の変化のほうが、東京の不動産市場に大きな影響を与えることになるのではないでしょうか。