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コラム

人口減少に伴う不動産価値の行方

先日の厚生労働省の発表によりますと、2017年の日本人の平均寿命は女性が87.26歳、男性が81.09歳と共に過去最高年齢を更新したそうです。それに反して総人口は2015年を皮切りに減少傾向にあります。この傾向が継続していくと国の試算にありますが、そうなると大きな問題が考えられます。

まず一つは超高齢社会の年齢構造の偏り、もう一つは地域人口の不均衡が進むという事です。大きな都市部、特に東京首都圏へ人口が集中し、各地方では高齢化が進み人口減少と過疎化が同時に進む事が考えられます。

 

 ではそんな状況の中で「不動産価値」はどう変わっていくのでしょうか?

まずは目の前の所謂「2020年問題」があります。東京オリンピックを控え首都東京のマンション価格は高まる一方ですが、そのオリンピック後にマンション価格が大幅に下がる、というのが「2020年問題」です。

円安傾向の追風も受け、オリンピックに向けてマンションの価格は上がるだろうとの見識も働き、特に海外投資家に人気です。現在もマンション価格は上がる一方ですが、オリンピックバブルを受け値が下がる、そしてマンションの売却によるキャピタルゲインを狙い、投資家による一斉売却でマンション価格が暴落する事が考えられます。

更に、今は増加傾向の東京が、2020年を皮切りに人口が減り始め、それと並行してマンション需要の低下が懸念されている事も一因と考えられています。

 

又、国土交通省によれば、日本は急激な人口減少と少子化、更なる高齢化が進み、2050年の人口は約9700万人になり、約6割の地域で人口が半減以下に、そのうち1/3の地域は人が住まなくなり、どの国も経験したことのない約4割の高齢化が進むと予想しています。単純な話が、人口減少=空家の増加=不動産価値の下落となるわけです。

 

 ここまで見ていくと、日本の不動産は価値が下がる一方、暗い未来のように思えますが、実際には全てがそうではないと思います。

例えば、先に述べた東京もですが最新の調査では人口減少への傾向年は2050年に訂正されています。更にオリンピックバブルの一時的な下落はあるにせよ、日本の本質的な人口減少問題は東京人口集中を促し特に23区で見た場合人口のピークは2030年まで続き、その後もごく緩やかな減少傾向と指標が出ています。これは、地方都市でも置きかえれることで、少子高齢化・人口減少による「職」や「利便性」を求め、周辺地域から地方都市集中の構図になると予想されています。

又、今後も伸びるインバウンドに強い沖縄をはじめとする観光地も不動産価値は上がるものと予測されています。

 

 これまで以上に動向を把握し予測していくことが、人口減少に伴う不動産価値下落を回避し逆にチャンスになるのではないでしょうか、

 

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