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コラム

「かぼちゃの馬車」問題

スマートデイズの「かぼちゃの馬車」問題は防げていた?

 

近頃、世間を賑わせているスマートデイズの「かぼちゃの馬車」問題。

実際にかぼちゃの馬車の物件を保有し、被害に会った方は、被害額が億単位にまでのぼる方もいらっしゃるそうです。

被害者がクローズアップされるなか、果たして本当に会社側だけが悪いのでしょうか?

被害が出ている以上、もちろん会社側にも問題はありますが、今回は少し違った視点から、今回の問題について見ていきましょう。

 

スマートデイズ かぼちゃの馬車とは

 

最近では、サラリーマンでも簡単に投資が出来る時代になってきました。

その1つとして住宅ローンを利用すれば、頭金のみの少額資金で始められる不動産投資、その中の1つが今回のテーマであるスマートデイズの「かぼちゃの馬車」です。

「かぼちゃの馬車」とは女性専用シェアハウスの不動産投資です。

シェアハウスは複数の賃借人がキッチンやトイレ、浴室などを共有する住居。オーナーは銀行から融資を受けてシェアハウスを建設、シェアハウスをスマートデイズが一括借り上げしてサブリースし、オーナーは運営をスマートデイズに委託するスキーム。そしてオーナーはサブリース賃料を受け取りスマートデイズは最長で30年間の賃料保証をする契約で販売していました。

オーナーが受けた融資の返済はサブリースの賃料で行う仕組みでしたが、スマートデイズはシェアハウス入居率が4割ほどと稼働率が悪く、収益が上がらないためサブリース賃料の入金をやめてしまいました。

その結果、サブリースの賃料が入金されず、オーナーは融資の返済をすべて自力でおこなわなければならず、今回の問題が発覚しました。

これがかぼちゃの馬車事件の内容です。

 

しっかりと下調べを!

 

スマートデイズ側は、サブリース賃料の支払いをストップしてしまい、被害者をたくさん出してしまいましたが、こうなってしまう前に未然に防げていたかもしれないのです。

というのもオーナーに対する物件の販売価格は通常の2割から3割も高い価格で販売されていましたし、貸出の賃料も相場の賃料より割高だったそうです。加えて、通常では考えられないような過大な融資も行っていました。

販売価格や貸出の賃料に関しては、予め調べておけば「あれ?なんか高いな?」と感じる部分が出てきたはず。本当に借り手が付くのかも疑問が生まれたはずです。

融資は顧客資料における資産を勝手に水増しし、銀行の審査を進めているので急に審査が通ったのであれば「なぜ審査が通ったのか?」を疑問に思うべきでしょう。

美味い話には、裏があるものです。サブリースはリスクの削減にはなりますが、ゼロになるわけではありません。今回はシェアハウスという相場のわかりにくい不動産でしたが、情報社会の今、インターネットを利用すれば、多くの情報を入手することができますので、未然に防げたかもしれません。

 

投資不動産の現状

 

今、不動産業界は2020年に控える東京オリンピックと重なり、販売価格、賃料ともに東京を中心として高騰しています。国土交通省によれば、平成29年度の貸家の新設住宅着工戸数は41万9397戸。全体の着工数は減少している中、貸家に関しては6年連続で増加しております。

不動産会社の勧誘では「安全・安心」が強調されることもあるアパート経営ですが、賃貸市場は今、供給過剰の状態にあるといわれています。

 

・某不動産調査会社の調べでは、

東京、神奈川、埼玉、千葉の1都3県のアパート(木造・軽量鉄骨)の空室率は30%を超えるそうです。同社によれば、バブル崩壊以降、長期的な賃料下落が起きており、その上、通勤通学に便利な立地に人口が移動。人口減少も加速しており、郊外では今後、さらに大量の空き家が発生する可能性があると言われています。

つまり、アパート経営は厳しい競争にさらされていくと見るべきだと思います。

相続税対策などで建てられた物件には、駅から徒歩10分以上かかるといった市場競争力が低いアパートも多いのが現状です。借り手を見つけるためには、立地条件を見極めること。

駅は徒歩何分ほどなのか、今後の人口予測、周辺アパートの空室状況など自分で情報をキャッチしていき、業者からの情報が適切かどうか判断していくことが大事です。

 

・最後に

日本は少子高齢化の問題もあり、年金の制度も不安定になってきています。

時代は効率化やロボット化が進みAIも進出し、私たちの仕事を奪っていくことでしょう。自分の将来は自分で作っていかなければいけない時代になってきました。これを気に、一度自身の将来を見つめ直し、その上で必要と判断するのであれば、資産運用を試みてもよろしいのではないのでしょうか?

今回の問題は、不動産業界からすればたった1つの問題だったかもしれませんが、規模に関わらず、不動産業界全体のカタチが見えたような気がしました。まるで不動産バブルの縮図を見たような気がしました。

 

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