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コラム

生産緑地法 2022年問題とは

現在、全国各地の都心部には「生産緑地」として指定されている農地があるのはご存知でしょうか?この生産緑地を巡って2022年に様々な問題や変化が起こるだろうと予測されています。

今回は、生産緑地と2022年問題について、その概要や懸念されている問題をお話ししようと思います。

まずは生産緑地について説明しましょう。

 

生産緑地とは何なのか

生産緑地がはじまったのは1991年のことです。当時、都市部の農地の宅地化が進んでおり、都市部に農地がなくなってしまうのではないかという問題がありました。都市部に農地が無くなれば、緑が減ってしまったことによる住環境の悪化や、自給率の低下に繋がることが懸念されました。

そこで政府は1991年に、農地を守るために生産緑地法を改正しました。

この法律に基づき、1992年に都市部の一部の農地を「生産緑地」に指定し、固定資産税や相続税についての優遇措置を与える代わりに、30年間の営農義務を課しました。

 

<生産緑地の主な要件>
・面積が500㎡以上
・農林漁業などの生産活動が営まれていること、または公園など公共施設の用地として適していること
・農林業の継続が可能な条件を揃えている
・当該農地の所有者その他の関係権利者全員が同意していること

 

生産緑地に指定された土地は農地として使用しなければならず、転用して農地以外で使用することを認められてきませんでした。

30年間の営農義務が解除されると、自治体に買い取り請求ができるようになり、買い取られない場合でも転用や売却が可能になります。

 

その生産緑地が2022年に期限に

三大都市圏特定市(首都圏・関西圏・中部圏の政令指定都市)の市街化区域には、生産緑地に指定されている農地が1万ヘクタール以上もあり、このうちの約8割は2022年が期限となるとみられています。

つまり、2022年で30年が経過し、固定資産税や相続税の優遇措置がなくなることで、生産緑地の指定が解除された農地の宅地化が進む可能性が非常に高くなります。

都市部の農地が戸建やマンションの住宅用地として大量供給されることで、不動産の地価が暴落するとともに賃貸物件の空室率が上がるという仮説です。なぜこのようなことが起こると言われているのでしょうか?

 

生産緑地はどうのように宅地となるのか

 

生産緑地の指定から30年間は、所有者が死亡、または病気などで農業に従事できなくなった場合でしか自治体に土地の買い取りを申し出ることができませんでした。

しかし30年が経過すると申し出が可能になります。ただし、この買い取りは義務ではなく、特別な事情があれば自治体はその買い取りをしない旨の通知をすることもできます。

実際、財政上の理由から自治体が生産緑地を買い取ることはほとんどないと思われます。

その場合、自治体の斡旋によって買い手を探すことになりますが、申し出から3か月以内に生産緑地として買う人が現れず、所有権の移転が行われなかったときは、この生産緑地指定は解除され所有者は届出のみで宅地に転用できるようになるのです。

 

もちろん、2022年に営農義務が外れても誰もがすぐに買い取りを申し出るとは限らず、引き続き農業を続ける人も少なからずいるはずです。

生産緑地のほとんどが一気に宅地へ転用されることはないとはいえ、生産緑地の所有者の多くは高齢者とみられ、近い将来農業を継続できなくなるかもしれません。

自治体による買い取りはあまり期待できそうになく、そのまま生産緑地が解除されれば、固定資産税の軽減がなくなり、一気に跳ね上がることになります。

500㎡以上もの土地の固定資産税が宅地並みになれば、あまりに高額となるため、相続対策として土地の売却やアパート建設などを検討するケースは年を追うごとに増えていくと予想されます。

 

2022年以降、売却などで一斉に生産緑地を手放す所有者が出る可能性を、大きなビジネスチャンスとして狙っているハウスビルダーやマンションデベロッパーは少なからずいるでしょう。広大な土地が不動産会社に売り渡されていけば、当然のことながら供給過多となり、結果不動産価格や賃貸物件の空室率に影響をあたえかねません。

 

国の対策

 

2022年問題を見据えて、2017年に政府は「特定生産緑地制度」という対策を発表しました。

これは生産緑地の所有者が希望すれば、生産緑地を特定生産緑地に指定でき、10年ごとに生産緑地の延期を受けられるのです。

特定生産緑地に指定されると、固定資産税は生産緑地の時と同様であり、相続税の納税猶予も適用可能です。

名称こそ変わりますが、生産緑地と同じ制度であり、異なる点は10年ごとに更新するかどうかの選択が与えられることです。

そして生産緑地地区の面積要件を、従来は500㎡以上となっていましたが、自治体により300㎡まで引き下げることが可能になりました。これにより、これまでは生産緑地の一部が相続などで指定解除された場合、残った部分の面積が規模要件を下回ると生産緑地の指定が解除されてしまうリスクも軽減されます。条件が緩和されたことで、これまで宅地化農地にせざるを得なかった小さな農地も、生産緑地に追加指定しやすくなりました。

また、2018年には「都市農地貸借法」が成立し、農地を他の農家に貸し付けたり、市民農園を経営する事業者に直接貸し付けることが可能になり、都市農地の多機能性が発揮できるようになりました。

 

まとめ

 

2022年問題とは、生産緑地が大量に売り出されることで不動産価格が暴落するというものでしたが、先ほど述べた生産緑地法の改正に伴う「特定生産緑地制度」というような対策も行われることにより、価格の大暴落は防げるのではと考えられます。

しかし、生産緑地における営農者の高齢化、後継者不足などの問題を考えれば、生産緑地が住宅用地として今後徐々に非農地化されることは間違いないと思われます。

延期が決定された2021年オリンピック後の景気下降のリスクとあわせて、不動産投資のリスクの一つとして周知しておいてもらいたいものです。

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